マンションの修繕積立金、相場・値上げの理由は？滞納しても売れる？
修繕積立金とは、マンションの大規模修繕や改修・補修などのために、所有者から徴収され積み立てられるお金のこと。
金額の見直しは基本的に5年ごとですが、ほかにも「当初の計画にない大規模修繕が必要になった」「修繕工事費が価格上昇した」などの理由によって金額が上がる場合もあります。
この記事ではマンションの修繕積立金に関する、次のような疑問について見ていきましょう。
・修繕積立金は返還されるの？
・修繕積立金の金額はどう決まるの？
・修繕積立金っていつ値上げするの？
・修繕積立金を延滞しても、マンションは売却できるの？
売却時はもちろん、マンション購入時（買い替え時）にも知っておきたい情報を交えながら説明していきます。
マンションの修繕積立金とは？管理費との違いと使いみち
修繕積立金とは、マンションの資産価値の低下を抑えるために必要な修繕工事などのために、計画的に使われる資金。
所有者から毎月徴収され、積み立てられています。
修繕積立金の使い道はマンションごとに異なりますが、主に次のとおりです。
- 大規模修繕
- 設備の防サビ・塗装
- エレベーターなどの消耗部品交換
- 排水管の清掃
- 駐車場増設など大型改修
- 災害が起きた際の補修
- バリアフリー化などの共用部の変更
ちなみに大規模修繕では、外壁補修、配管補修、バルコニーの鉄部塗装などが行われます。
マンションの性能維持・老朽化防止を目的として、共有部分における長期的な修繕箇所・修繕内容を定めたものです。
しかし管理組合が解散する場合は、修繕積立金が精算されます。
【マンションの修繕積立金】金額目安（相場）の考え方を解説
マンションにおける修繕積立金の、目安金額は次のとおりです。
×マンションの専有床面積（㎡）
＋機械式駐車場がある場合の加算
「専有床面積あたりの修繕積立金の額」は、同ガイドラインで次のように定められています。
| 階数・建築延床面積 | 平均値 |
|---|---|
| 15階未満 5,000㎡未満 |
218円／㎡・月 |
| 15階未満 5,000～10,000㎡ |
202円／㎡・月 |
| 15階未満 10,000㎡～ |
178円／㎡・月 |
| 20階以上 | 206円／㎡・月 |
「機械式駐車場がある場合の加算」は、次の計算式で求められます。
×台数
×住戸の負担割合
「機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費」は、次の表を参考にしてください。
| 機械式駐車場の機種 | 修繕工事費 （1台あたり月額） |
|---|---|
| 2段（ピット1段）昇降式 | 7,085円／台・月 |
| 3段（ピット2段）昇降式 | 6,040円／台・月 |
| 3段（ピット1段）昇降横行式 | 8,540円／台・月 |
| 4段（ピット2段）昇降横行式 | 14,165円／台・月 |
では次の章から、マンションの修繕積立金の値上げについて説明します。
マンションの修繕積立金、値上げはいつ？どんな理由で増額するの？
また様々な理由により、修繕積立金は増額される可能性があります。
では修繕積立金の積立方式と、値上げされるタイミング（理由）について見て行きましょう。
【1】マンション修繕積立金の積立方式は主に2パターン
「均等積立方式」とは、毎月同額の修繕積立金を所有者から徴収し積み立てていく方法です。
ただし「絶対に値段が変わらない」というわけではなく、長期修繕計画の変更などにより増額する可能性もあります。
「段階増額積立方式」の場合は、最初の積立金額が低めに抑えられ、そこから段階的に増額されていきます。
国土交通省では「均等積立方式」を推奨していますが、実はこの「段階増額積立方式」を採用しているマンションが多いと言われているのです。
【2】マンションの修繕積立金が増額するタイミング（理由）
長期修繕計画は5年ごとに見直されるので、そのタイミングで増額が決定する場合があります。
ほかにも次のような理由により、修繕積立金は値上げされます。
- 初期の金額設定が低すぎた
- 計画にない大規模修繕が必要になった
- 修繕工事費の価格が上昇した（人手不足による人件費の高騰など）
- 管理会社による判断
マンション売却は修繕積立金の値上げ前がオススメ！
マンション売却は、修繕積立金の値上げ前に終わらせるのがオススメ。次のようなメリットがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
マンションは修繕積立金の値上げ前に売却して出費を抑えよう
マンションを売却した場合、修繕積立金は引き渡し前日まで払い続けるもの（日割り精算）。住んでいなくても、所有している限り支払い義務が生じるのです。
そのため修繕積立金の値上がり前に売却を終わらせたほうが、費用の負担を軽くできる可能性もあります。
ただしマンション売却にかかる費用は他にもありますし、売り急ぎによって売却価格が安くなってしまう恐れもあります。
修繕積立金だけにとらわれず、しっかり資金計画を立てることが大切です。
修繕積立金値上げ前なら、買い手がつきやすくなる可能性あり
マンションの買い手は、物件自体の価格はもちろんですが、所有中にかかる費用も見て購入を検討しています。
そのため修繕積立金が値上げされる前に売り出せば、費用面から見てお得と思ってもらえる可能性も。
ただし「管理組合によって修繕積立金の値上げが決定している」「総会などで検討段階である」などの場合は、その旨を購入希望者に伝えないとトラブルの元になってしまいます。
マンションの築年数と売れ方の関係については、次の記事を読んでみてください。
マンション売却に関する注意点やポイントについて知りたい方には、別記事「マンション売却の流れや注意点など紹介します」もオススメです。
マンションは修繕積立金・管理費を滞納しても売却できる可能性あり
滞納していることを隠して売却すると、あとで買い主とのトラブルになってしまいますよ。
売買契約の際に行われる重要事項説明（売買する物件や売買契約の条件についての説明）の際に、宅地建物取引士が買い主に対して説明・交付する書類です。
修繕積立金の特徴を知って、損しないように売却・購入しよう！
そのため売却するなら、修繕積立金の値上げ前に行い、売却費用を抑えるのも1つの手。買い手も修繕積立金の額を加味したうえで購入を検討しているので、安いうちに売りに出したほうがスムーズに売却できる可能性があります。
新しいマンションに住み替え予定なら、修繕積立金の金額設定に注意。「他の物件より修繕積立金が格段に安いから」という理由だけで購入すると、後々大幅に金額が上がる恐れもあります。
もし修繕積立金を滞納しているのであれば、売却前にきちんと支払っておくのが理想。すぐ支払えない場合は、管理会社やオーナーに連絡しましょう。
管理費や修繕積立金は、売買するお部屋だけでなく、マンション全体の問題となります。
「マンションの修繕積立金が異常に高くなって、買主は払えても周りの所有者が滞納しがちになってしまう・・・。」ということも起こりかねませんので、買主・売主ともにしっかりと誠意をもって調査・把握し、円滑な取引を心がけましょう。
4年ほど専任の宅建士として不動産業者に勤務し、現在はマンション管理士・消防設備士として独立。
宅建士としての知識や立場を活かし、不動産売買時の疑問点などの相談を受けている。
また積立金が安いうちに売りに出すことで、買い手の購入意欲を高められる可能性もあります。