土地売却前の地盤調査は必要？費用やメリット・デメリットを解説

現在、土地売却前の地盤調査が重視されています。売主・買主双方が売却前に地盤の問題を把握し、後のトラブルを防ぐためです。

この記事ではまず、基本的な「地盤調査の種類・費用」についてお伝えします。また土地売却前に地盤調査するかの判断ができるよう、「売却後に行う地盤調査との違い」や「メリット・デメリット」などもまとめました。

後のトラブル防止のため、売主が地盤調査についてきちんと把握をしておきましょう。

土地売却前の地盤調査はSWS試験が主流！費用は5～10万円程度

地盤調査とは、建物を建てる土地が「どれだけの重みを支えられるか」を調べること。主に、次の3種類があります。

一般的に住宅用地で行われるのは、安価な「スウェーデン式サウンディング試験（SWS）」。

売却前の地盤調査でも、同じ手法が用いられます。

表面波探査法は「土地に穴を開けない」という利点がありますが、深層部ほど実際と異なるデータが生じることも。ボーリング調査は「広い土地向け」かつ「高価」であるため、主にマンションなど高層の建物を建てる際に用いられます。

ちなみに地盤調査の依頼先は、売却前の場合「地盤調査専門の業者」が一般的です。インターネットなどで複数社検索し、それぞれ見積もりをとってみてもよいでしょう。

売却前に行う地盤調査でわかるのは、おおまかな地盤の良し悪し

「売却前の地盤調査」と「売却後の地盤調査」では次の点が異なります。

	売却前	売却後
調査ポイント	土地の範囲に合わせる	建物の位置に合わせる
実施の有無	任意	基本的に必要※

地盤調査は、調査する土地の範囲にあわせて「4隅と中心の計5つの調査ポイント」を決め、そこに機械を設置して行います。

売却前の場合、調査ポイントは土地全体の4隅と中心です。それに対して売却後の場合は、建築予定の建物の位置に合わせてポイントを決めます。そのため正確な調査が可能です。

「10m離れるだけで地盤の強弱は異なる」と言われているため、建物プランが決まっていない売却前の地盤調査でわかるのは、「おおまかな地盤の良し悪し」なのです。

売却前に地盤調査をすることで、売却を円滑に進めることができます

売却前に売主が行う地盤調査には、次のようなメリットがあります。

• 売却後の瑕疵（かし）トラブルを避ける
• より高値での売却が期待できる

それぞれ、詳しくみていきましょう。

土地売却前の地盤調査は、瑕疵によるトラブルの防止に繋がります

地盤調査については、「買主が建築前にやるもの」という考え方が一般的。しかし近年、「地盤の問題は売主も責任を負うべき」とする考え方が広がっています。地盤の問題を「瑕疵（かし）」とするからです。

把握済みの瑕疵はもちろん、知らなかった瑕疵についても売主に責任が問われます。

売却前におおまかでも地盤の問題を把握しておけば、後の瑕疵トラブル防止につながるのです。

ちなみに売主には、瑕疵を買主に伝える義務があります。問題点はどうしても隠したい気持ちが芽生えますが、きちんと伝えて後々のトラブルを防ぎましょう。

地盤調査済みという付加価値がつけば、より高値での売却が期待できる

売却前に地盤調査を行い「地盤調査済み」「安定した地盤」といった付加価値がつけば、高値での売却を期待できます。

さきにも述べましたが、「地盤調査は買主が建築前にやるもの」というのが一般的です。多くの場合、買主は不安なまま高額な土地を購入します。もしかしたら、建物が建てられない土地を買うかもしれないからです。

事前に調査済みである土地なら、買主は安心して購入できます。また、より短期間での売却にもつながるでしょう。

売却前の調査で「地盤が弱い」と発覚すると、デメリットが生じます

売却前に調査をして、「地盤が弱い」と発覚する場合も。

その場合、次の2つのデメリットが生じます。

• 土地の販売価格が下がる
• 売却前の改良工事ができない

詳しくみていきましょう。

地盤が弱いと、販売価格が下がる！ワケあり物件は希望価格で売れない

売却前の地盤調査で「地盤が弱い」と診断されると、その土地の販売価格を当初の希望から下げざるを得ません。

これは一般的に売主が、「売却前に地盤調査したくない」と考える理由のひとつです。

「土地売却前の地盤調査は、瑕疵によるトラブルの防止に繋がります」でもお伝えしたように、知っている瑕疵は買主に伝えなければいけません。

また売主は、「地盤が弱い土地は買ってもらえないのではないか」という不安を抱えます。

そのため「想定される地盤改良費用の金額を土地代金から差し引く」など、希望よりも低い金額で土地を売らなければならないのです。

ちなみに、地盤改良工事費用の相場は90万～210万円。地盤の状態や工事内容により、変動します。

売却前の地盤改良工事はできない！不動産会社へ相談してみよう

地盤改良工事にも、建物の位置・大きさ・材質などを正確に決めたプランが必要。そのため、買主が建物を建てる直前でないとできないのです。

土地を建て売り住宅などの建物付きで売り出せば、売主が建物プランを決めますから、正確な地盤調査も地盤改良工事も行えます。そして販売価格に、諸費用を含めることも可能です。

ただし多額の初期費用が要りますので、一度不動産会社などへ相談してみるとよいでしょう。

【売却前に地盤調査するか判断する方法】チェックすべき6つの土地

売却前に地盤調査をしたほうがいいのか、判断がつかない方も多いはず。そんなときは次のような土地でないか、チェックしてみてください。

1. 近くに川や池などがある
2. 前面道路に亀裂などがある
3. 埋め立てられた土地である
4. 地名が水を連想させる（沢・田・沼など）
5. 周辺より低い
6. 高低差がある

また過去に水害を受けていたり、周辺の地盤強度に問題があったりする場合も、地盤調査をする方がいいかもしれません。役所など自治体にいけば、「水害ハザードマップ」や「水害履歴」、「近隣の地盤データ」などを見ることができます。

ただしこれらの情報は、いずれも「あなたの土地の正しい地盤情報」ではありません。

調べた結果問題がなくても、不安があれば地盤調査の検討を。

「売却前の地盤調査はやめておこう」それでも注意は必要です

売却前の地盤調査は義務ではありませんから、せずに進めることもできます。その場合も、次の点には注意をしておきましょう。

• 買主候補から、地盤調査をしてほしいと言われることがある
• 売買契約書に「瑕疵担保責任についての特約」の記載が必要

それぞれ、詳しくみていきましょう。

買主候補から、地盤調査をしてほしいと言われることがある

売主が売却前に地盤調査をしないと決めても、買主候補が希望してくる場合があります。

もちろん、断ることは可能です。

ただしそのままでは、買主は不安のある土地を買うこととなるため、次のようなデメリットが生じる可能性があります。

• 土地を買ってもらえない
• 土地代金から値引きを要求される

売買契約書に「瑕疵担保責任についての特約」をきちんと記載しよう

土地売却で多いトラブルに、瑕疵トラブルがあります。「土地売却前の地盤調査は、瑕疵によるトラブルの防止に繋がります」でもお伝えしたように、「地盤が弱い」と発覚したのが売却後だとしても、売主に責任が問われることがあるのです。

売却後の瑕疵トラブルを防ぐためには、売買契約書に「瑕疵担保責任についての特約」をきちんと明記しましょう。

瑕疵担保責任は売主にとってとても重いルールなので、特約をつけて「担保責任の免除」や「担保期間の短縮」をすることが一般的。

土地に瑕疵がある場合に備え、事前の説明と売買契約書への明記を行い、買主にきちんと理解してもらうことが重要。ちなみにこれは、売却前に地盤調査を行った場合にも大切な事柄です。

瑕疵担保責任について、次の記事で詳しく解説しています。

不動産売却で必要な書類については、次の記事も参考にしてみてください。